旧改v.s棚改，我的利益我做主??
作者：Rosie/居秀律师团队
这厢还在惆怅着不知何时会出炉的房产税，那边不动产70年产权眼看着已经过去近三分之一的时间。如果说房屋问题是悬在深圳老百姓头顶的那颗已然膨胀得要喘不过气的气球，那2017年8月1日，深圳市住建局组织起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》就如一枚小小的缝衣针，虽不具有致命的杀伤力，却能造成巨大的声响，让你的神经高度紧绷。
“棚改”，又称棚户区改造，是广义上城市更新的一种方式。而旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把“旧改”称为“狭义的城市更新”。
在人们的印象中，棚户区似乎是集合了各种消极词汇和负面评价的生活区域代名词。破旧的下水管道、拥挤的停车位、周边缺乏配套的基础设施，一言以蔽之就是脏、乱、差。自然而然，棚户区改造这个概念也因为人们先入为主的观念而不受待见。在很大一部分人看来，“棚户区”是班集体里成绩最差的吊车尾，而“旧城区”大概是成绩中等偏下的学生。对于吊车尾的改造自然费力耗神，投入的资源自然不会太好，而地位处于中等偏下的旧城区进可攻、退可守，似乎会更被政府和市场所待见。
实际上，大多数人对“棚改”和“旧改”的看法带有偏见成分，并不客观。下面我将从人们最关注的几个角度对“棚改”和“旧改”作个简单的对比。
旧改（城市更新）：政府引导-市场运作
棚改：政府主导-国企实施-人才住房建设
从上面的对比可见一明显区别，即政府在改造中是否为主体地位。深圳从第一次提出旧改到现在，已将近10年之久，运作多年的“旧改”并不以政府为主导，而是走市场化的道路。房地产企业作为旧改的实施主体，一方面需要与业主沟通赔偿事宜，征得所有业主的同意，另一方面需要向政府提供改造规划并获得许可，包括且不限于容积率、公租房、补缴地价等事项。天平的两端不仅要平衡，增减筹码时还要保证平稳进行，这就使得旧改推进难度大，耗时长。
而“棚改”则更像一言堂，这显然有利有弊。棚改的概念是本届政府提出的，其目的是为了在推进城市更新的进程中，解决市场调节失灵的情况，而其中最为明显的特征就是政府主导。政府主导的优势在于标准统一透明，但另一方面却存在是否没有协商余地的问题。
旧改（城市更新）：旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村（本质：不要求存在安全隐患）
棚改：危旧住宅或住宅区、城中村
2016年12月29日深圳市政府正式签发的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（即“38号文”）重点提到：1、旧住宅区申请拆除、重建、城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽15年的建成时间要求；2、在合法用地比例不足60%但不低于50%的拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理。
2017年8月1日深圳住建局起草的《关于加快推进棚户区改造工作若干措施（征求意见稿）》则提到：全市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行改造。
从以上政府文件可看出旧改和棚改的对象存在交叉，比如说使用年限在20年以上的老旧小区，那么究竟以何种途径进行改造，则存在不确定性。
旧改（城市更新）：政府引导-市场运作
棚改：政府主导-国企实施-人才住房建设
从上面的对比可见一明显区别，即政府在改造中是否为主体地位。深圳从第一次提出旧改到现在，已将近10年之久，运作多年的“旧改”并不以政府为主导，而是走市场化的道路。房地产企业作为旧改的实施主体，一方面需要与业主沟通赔偿事宜，征得所有业主的同意，另一方面需要向政府提供改造规划并获得许可，包括且不限于容积率、公租房、补缴地价等事项。天平的两端不仅要平衡，增减筹码时还要保证平稳进行，这就使得旧改推进难度大，耗时长。
而“棚改”则更像一言堂，这显然有利有弊。棚改的概念是本届政府提出的，其目的是为了在推进城市更新的进程中，解决市场调节失灵的情况，而其中最为明显的特征就是政府主导。政府主导的优势在于标准统一透明，但另一方面却存在是否没有协商余地的问题。
旧改（城市更新）：依据专项规划内容确定，可做住宅、商业或其他用途。
棚改：住宅部分，除用于回迁安置，应作为人才住房和保障性住房，但《征求意见稿》并未提及商业部分。
二、经典案例
1、鹤塘小区、木头龙：众口难调，进展缓慢。
城市更新项目不少，但进展差别比较大。在2009年《深圳市城市更新办法》出台之后，木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园和桥东片区被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划的旧住宅小区改造项目。如今，7年过去，除了鹤塘小区，其他项目依旧停滞不前。
在2016年底时，罗湖木头龙小区新增30位业主同意改造协议，小区签约率达到98%，眼看胜利的曙光在前方，而到了2017年12月的今日，该小区签约率仍未达到100%，作为早在2007年便入住的旧改房地产企业：益田集团，怕是也没能料到自己相中的旧改项目竟如此艰难。据媒体报道，益田集团进驻木头龙小区以来，支付给业主的租金最初是60元/平方米，目前已上升至70元/平方米，每年支付租金近1亿元。
在2015年颁布的《城市更新条例》草案中规定，建筑物产权置换按照建筑物使用面积（套内建筑面积）测算，置换比例不得低于1∶1，但是不得高于1∶1.3。公开的补偿协议显示，益田按照1∶1.3的比例进行拆迁补偿。但益田集团相关人士曾表示，有业主要求1套房产赔2套房产，有的要求赔偿商铺，还有的要求开发商按15-20万/平方米进行回购房产，因此难以达成一致，业主、开发商、政府多方陷入困顿。
2、大冲村：未达100%签约率仍被拆迁。
南山区大冲村位于南山区高新技术产业园区中区东片，北起住宅项目“城市山谷”，南至深南大道、西起科技大道、科发路和大冲小学边界及铜鼓路，东至沙河西路，总用地面积68.4公顷，预计投资超200亿人民币。目前大冲村的改造已全面完工，而坊间估计华润置地作为该项目的主导房地产企业，获得的利润将达上百亿。
虽“旧改”需达到100%的签约率，而该项目却存在“未签约即强拆”的情况。根据媒体透露的信息，华润置地给出的补偿方案是，以1.1万元每平米的标准进行现金补偿，或按1∶1的比例换得回迁楼。多位村民指出，当时大冲周边的房价都超过了2万元每平米，华润置地给出的补偿标准太低，大家不愿接受。
2011年9月至10间，虽有居民未签订《赔偿协议》仍被非法拆除房屋。在报案及发送《律师函》未果的情况下，6位当事人于2013年6月向深圳市中院起诉南山区政府行政不作为。在对南山区政府和华润置地提起诉讼后，2015年4月，广东省高院作出终审判决，6名被拆迁人胜诉。法院认定，南山区政府虽然已督促华润置地对未签约即拆除房屋的问题进行整改，但未使问题得到实质处理，故判令其在90天内对被拆迁者反映的问题依法作出处理。但该判决并未发挥实际作用，因此6位村民只得另行起诉深圳市规划和国土资源委员会违法违规办理房屋预售许可证案，华润置地作为第三人出庭。而目前从网上查到的裁定书（2016）粤03行终168-170号可知，二审法院维持一审法院“原告不适格驳回起诉”的裁定，驳回上诉人居民一方的上诉。
1、罗湖二线插花地：棚改项目成功启动
罗湖二线插花地以其有序进行证明了相较于城市更新，棚改的进度会更快。该区域属于斜坡类地质灾害高易发、消防安全隐患高危等级区，基础设施和公共服务设施配置严重不足，典型“脏、乱、差”区域。从去年也即2016年12月20日开始，罗湖插花地棚改签约全面启动，截止最后签约日2017年5月7日，棚改补偿安置协议签约率已达98.84%，9.3万余居民已基本搬离，棚改民事协商阶段结束，5月8日起进入行政征收、行政处罚阶段。截至8月10日，项目签约率突破99%，与上文木龙头小区的签约相比，这一速度可谓“神速”。据网上流传的补偿方案，该项目的补偿方案，最高可达1：1.18置换产权。
2、宝安38区新乐花园、39区海乐花园棚户区改造
今年2月25日，宝安已有23年房龄的新乐花园、海乐花园棚户区改造项目签约仪式正式开启，得到广大业主响应，当天签约率达到41.4%，2017年4月1日，整体搬迁拆除工程启动，
截至4月底，签约率已超过95%。在改造过程中，该项目两个小区共960套、8.6万平方米的房屋将按照6.0的容积率进行棚改，960户业主都能够乔迁新居。
3、华富村
今年8月下旬，在《征求意见稿》推出还不到一个月的时间，福田区华富村东西区棚改补偿方案已张贴在小区宣传栏中：若选择货币调换的，将按照5.5万一平的标准来换，选择产权调换的，按照套内面积1:1，套外1:1.18的标准。初步计算，一套90平的房子选择产权调换，最高可以获得建面131.2平的安置房，还可获得最高货币奖励及补偿补助551600元。有业主反映，该赔偿甚至比旧改好，可以看出深圳的棚改新政正在快速推进。
三、棚改焦点
在这份《征求意见稿》中，针对签约期内少数拒不签约、拒不搬迁阻碍棚户区改造项目实施并损害大多数业主利益的业主住户，实施主体可以向项目所在区政府主管部门提交书面情况报告。区主管部门核实后，报区指挥部审议。审议通过，依法启动行政征收、行政处罚等强制程序。这无疑是区别于旧改100%签约率的一重大特征，在多数人看来这个规定是霸王条款，老百姓们难免有微词。
《物权法》第97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
那么“强拆”和“强罚”是否违背了《物权法》的精神呢？其合法依据在何？
深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良表示，“棚户区改造违背物权法”是误导群众的。除了在《物权法》第97条有明确规定外，棚户区改造首先也需要征集业主或者产权人旧改意愿，达到至少超过物权法规定之数量比例，才能列入政府改造计划，并非违背业主意愿的强制改造；至于对于少数不同意拆迁的业主，严格按照法定程序，按照国有土地上的房屋征收与补偿条例执行，进行强制征收，也是严格按照法定程序进行。而《物权法》第42条也明文规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。公共利益要如何界定，神圣不可侵犯的私人财产权和公共利益之间，究竟法益位阶以何优先？这些都是在棚户改造时，需要政府思考的。
补偿标准是否需要统一？如何保障居民利益？
在上述案例的分析中可以看到，关于旧改，《城市更新条例》明确产权最高置换的比例是1:1.3，而棚改则没有统一规定，视区域而言。深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧和城市更新项目的开发商表示，政府会在法律的框架上，考虑市场因素而制定补偿标准，很难实行统一。
那么没有标准的情况下，居民的利益应当如何维护？一方面，对补偿标准进行公开。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》中的相关规定，各地方政府应当每年对当地的各类房屋的价格进行估价，并且将估价公布于世。同时，相关部门要根据这些数据，来拟定拆迁补偿标准，如此才能确保拆迁补偿标准能够符合市场的实际情况。除此之外，政府还应当完善相关制定，增强被拆迁人对补偿标准的抗辩机制。这是由于通常情况下，被拆迁方在整个拆迁过程往往处于相对弱势的地位，拆迁行为将会对被拆迁人构成利益影响，因此，政府需要增强被拆迁人对补偿标准的抗辩机制，如此才能保证被拆迁人能够抵抗一些不利因素的侵害。
另一方面，借鉴国外的相关经验。在英、法、美、日等发达国家中，为了防止政府机构出现权力寻租的情况，他们制定了公共开发制，即：政府委派一个名为“开发公社”的非营利性机构，来负责实施拆迁工作。比如德国负责旧城改造的单位是“社会公共部”，负责承办具体事物的单位则是以公益法人为核心的公有制企业；日本也有类似的组织，名为“城市、住宅建设公团”，城市改建工作则是由这一集团来负责的。我国政府可以借鉴这一经验，组建负责公共开发的非营利性机构，从而防止政府寻租行为的出现。
“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。无产权或产权有纠纷，即使房子再好也应避开，以免钱、房两空。既然是购买老旧二手房，房龄问题也是一定要注意的。如果按揭贷款买二手房，房龄很大程度上会影响银行对房贷的审批。一般情况下，超过20年的二手房基本不放贷。个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。即使是勉强可以贷款的老房，在贷款年限上也有限制。商品房的贷款年限可以长达30年，而二手房贷款年限与房龄相加不得大于30年。
以前的房屋在设计时不像现在会更加注重各功能空间的实用性以及私密性，因此，很多老旧二手房源可能存在无玄关、暗厅、厨卫面积小、空间分割凌乱等诸多问题。有些房子还可能经过多次改造，结构一般较差。另外，90年代建造的房屋，大多为砖混结构，加之使用的时间久，房屋质量难以保障。在购买老旧二手房源时，不仅要了解房屋布局是否合理，设施是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。
结语
“有恒产者，有恒心”，无论“旧改”，抑或“棚改”，都会对大多数老百姓安身立命的住所造成巨大的影响，作为主导方的政府、国有企业抑或房地产企业，都应将人民群众的利益放在首位，谨慎行之。
