不动产"以租代售”,开发商的甜蜜陷阱??

古往今来，“安居乐业”一词是大多数普通人一辈子的追求。古有杜甫发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的希冀，今有蜗居和裸婚时代的真实写照，“居有定所”从来不是一件简单的事。无论是北漂还是南漂，在超一线城市里打拼的追梦者们，渴望着在这繁华的大都市中有那么小小的一隅能够安身立命，却要直视微薄的收入与高昂的房价之间令人崩溃的落差。那些刚走入社会的年轻人或许还能享受对固定工资的自由分配，而那些即将步入婚姻殿堂开始组建家庭的男女青年们却无法避开一个沉重的话题，首付与房贷。

可事情的另一面却又正好相反，一群手上有充足资金的炒房客或投资者，由于限购政策的阻拦，有力却使不出劲。眼看房价节节攀升，心里着急得不得了。

看似很讽刺，但畸形的房价机制确实是给不同人群带来了殊途同归的结果。因此，不动产“以租代售”的营销模式以一种“救世主”的形象呈现在人们面前。看似甜蜜，却遍布陷阱。

开发商与“买受人”签订一份《租赁合同》，租期20年，按房屋市场交易价计算20年租金总价。合同中虽约定了“租金”标准，实际上却是像买房一样一次性支付价款。首付一般50%并且允许分期支付，剩余价款按半年一次支付。租赁期满后（或限购政策取消后），开发商以租房时的价格再与买受人签订房屋买卖合同，租房期间所支付的租金可以抵消一部分房款。待买受人还清房款，便取得房屋的产权。值得一提的是此种情况下房屋不能在银行获得按揭贷款，因此开发商往往会为“买受人”提供贷款，且利率比银行的还低。

我们来算一笔账，A今年30岁，普通本科学历，毕业就来深圳工作至今已是一私人企业部门小领导，月收入扣除五险一金拿到手约1.5万。去年刚谈了一个女朋友，今年底即将迎来人生的新篇章。俩人合计要在深圳这个改革开放的重地扎根安家，但手头上的存款和投资所获的收入全部算起来也就60万。而目前位于深圳龙岗、坪山等一些远离市中心的房屋均价也在3.5万/平方米以上。若购置一套90平米的房子，价格约315万，首付3成则需要94.5万。且不说这首付35W的缺口要如何填补，若按揭20年，按2017年8月的贷款基准利率4.81%计算，每月的还贷金额将近1.5万元，相当A一人的所有工资。若女方工资仅有6000左右，且俩人还要抚养小孩，日子将会过得很拮据。

   如果换成“以租代售”的形式，参考媒体所曝光的深圳龙岗“智汇100”楼盘售价，所谓“房价”（也即20年租金），约为正常房价的1/3也即100万左右，这无疑给具有房屋刚需的男女青年带来巨大的吸引力。

今年8月下旬，国土资源部、住房城乡建设部共同印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《方案》），确定佛山等13个城市为第一批利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，并明确禁止以租代售。几乎在同一时间，杭州市印发的企业自持商品房租赁细则也明确：租赁合同期限不得超过10年，并要在网上作好登记备案，以防止企业“以租代售”。政府的举措很明显，正是要整治市场上“以租代售”的乱象。

或许有人说：“我觉得以租代售的模式挺好，帮助一部分有刚需的人解除了买房的窘迫，为什么要限制呢？”一方面，“以租代售”给予炒房者规避限购政策的途径，从而间接地带动房价的进一步上涨。另一方面，所谓的“买受人”实际上只是承租人，而真正的产权人却是开发商，如此一来，开发商想要处分自己的不动产只是信手拈来，无疑会给“买受人”带来许多法律风险。

1、“买受人”只享有20年的房屋使用权

“以租代售”，本质上在开发商和“买受人”之间成立的仅是房屋租赁合同法律关系。“买受人”虽支付了一大笔费用，实际上只享有房屋的使用权。如此一来，“买受人”无法对房屋进行转租是一方面，想要对房屋进行装修还需受合同法的调整，不能自由选择。即便该装修是与开发商约定好的，如果没对装饰装修物的归属进行明确约定，在租赁合同解除时，都将面临复杂的法律问题。

依据：《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第9条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。　　

第11条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
　　（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
　　（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
　　（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
　　（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
　　

第12条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

2、开发商是房屋的所有权人，房屋权利不稳定

由于房屋的所有权人并未从开发商移转到”买受人“名下，开发商完全可以将房屋进行抵押，或者出售。虽有”先租后抵，不影响租赁合同效力“及”买卖不破租赁“的规定，”买受人“在租赁合同期满时，却无法再如先前约定支付剩余价款取得房屋所有权。

3、开发商涉嫌违法房放贷，“买受人”面临违约风险

“开放商把钱贷款给个人，本身就存在是否有资质的风险。”中央财经大学金融学院教授郭田勇说。根据《银行业监督管理法》，未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。开发商违法贷款的行为一旦被查处，买受人将无法按时支付租金，有可能承担未能按时支付租金的违约风险。

4、合同可能无效，购房款有去无回

京建发[2017]第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业、办公类项目擅自改变为居住等用途。开发商在建（含在售）商办类项目，销售对象只能是合法登记的企事业单位、社会组织，不能为个人。北京住建委同北京市规划和国土资源管理委员会就联合发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，监管部门为防止开发商“以租代售”违规行为提出三项措施，其中就包括明确租赁合同订立期限不得超过10年。买受人签订的《租赁合同》一旦违反法律法规，将可能面临合同无效的法律后果，买受人的“购房款”有可能有去无回。

根据《民法通则》第61条和《合同法》第58条规定，房屋租赁合同被确认无效后，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵扣租金等。，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。这就意味着，即便租赁合同无效，“买受人”支付的“购房款”可以不当得利的方式从开放商那取回，却还是需要支付使用房屋的租金。“买受人”不但要为此付出金钱成本，还要付出时间成本。

5、房屋拆迁，“买受人”辛酸与谁说？

20年说长不长，说短不短，若遇上城市规划，房屋面临拆迁时“买受人”该怎么办？仅作为承租人，买受人不但不可能对补偿款获得受偿，还可能因为开发商主张政府基于“公共利益的需要”而实施的，而被认定为不可抗力以此解除租赁合同而不需要对“买受人”进行赔偿。

北京市通州马驹桥地区一房产项目为商住房，在去年通州区限购后，该商住房开发商为了规避限购政策，采取“以租代售”方式，与“买受人”签署所谓的“租房协议”，收取的“租金”实际上是购房款。今年5月，北京市住建委曝光了该开发公司的行径，对其做出了处罚。此后，一些签署了“租房协议”的“买受人”起诉至通州区法院，请求退还房款。最终，“买受人”与开发公司达成调解，开发商全额退款。因此，如果“买受人”遇到“以租代售”的情况，可以重大误解为由向法院提出解除合同，以避免更大的损失。

无论您是刚需，抑或利益追逐者，“以租代售”都是看似美好，实则危险的甜蜜陷阱，请千万当心！