刚付完全款购买入住的房屋，却被银行申请法院强制拍卖，怎么办？

【基本案情】  

2015年6月，李某与邓某签订房屋买卖合同，李某将其所有的房屋出售给邓某，邓某付清款项后即入住，约定合同签订3个月内双方办好过户登记手续。2015年9月，李某因外出逃债而下落不明，邓某未能如约办理过户手续。2015年8月，李某在某银行处贷款60万元，并以该房屋办理了抵押登记。2015年底，银行申请法院拍卖执行该房屋，并就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。邓某提出异议，称房屋买卖合同合法有效，该房屋是其合法财产，且本人已支付了相应房屋全部对价，不存在过错，应视为取得房屋所有权，故银行不能径行实现抵押权，应排除本案执行。  

【公众疑问】  

一、在本案中涉及到哪些法律关系？

二、邓某所提异议能否成立？有何法律依据？

三、透过本案，有何启示？

【法律分析】      

一、在本案中涉及到哪些法律关系？

在本案中，主要存在两个法律关系：

第一是李某与邓某签订的房屋买卖同法律关系。

第二是李某与银行之前的房屋抵押合同关系。

二、邓某所提异议能否成立？有何法律依据？

一般情况下遵循物权优先于债权、不动产变动的登记公示原则，但是也存在例外情况，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

结合本案，李某与邓某签订的房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，合法有效。且该合同签订时间早于李某和银行之间的房屋抵押，邓某已经支付全部款项并实际入住，虽未办理过户登记手续，但原因是李某下落不明，不可归责与邓某的原因，非邓某意志能力范围，邓某并无过错。

因此，邓某所提异议成立，银行获得的抵押权不能对抗买受人邓某，即使该房屋未办理过户登记手续，法院也不能强制执行该房屋，应停止该房屋的执行，但银行可另行要求李某承担违约责任。

三、透过本案，有何启示？

根据我国《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于房屋属于不动产，在房屋买卖中，即使买受人按照合同约定缴纳了购房款，并已住进购买房屋，如果没有及时办理过户手续，仍然会承担一定的法律风险。本案中邓某就碰到这一尴尬的局面，因此，购买房屋一定要立即办理房屋过户登记手续，另外，需事先查明所购房屋的状况、出卖人是否有处分权等情况，避免上当受骗，如果您不能预见到购房可能面临的风险，最好请专业的律师严格把关，避免使自己遭受重大的损失。