卖房后尚未办理过户登记，可以随意毁约吗？

作者：绿叶上的露珠/居秀律师团队

 【案情】

2014年6月20日，房主李某与王某签订了一份房屋买卖协议。双方约定：李某将其所有的一套房屋，以80万元的价格出售给王某;王某于协议签订之日预付房款20万元，余款60万元于同年8月10日在交付房屋时一次性支付;同时李某承诺在全额支付房款的15日之内协助王某办理房屋过户手续。

协议签订后，王某按约定付清了全部房款，李某也将房屋交付给了王某。之后李某觉得房子卖便宜了，因此拒绝协助王某办理过户手续并要求归还房屋。李某则认为，房子没过户前仍然是自己的，自己现在不想卖了随时可以反悔。王某认为自己已经付完全款并且开始进行装修，现在李某无故反悔，实在没有任何道理。双方难以达成一致意见，因而引发纠纷。

【公众疑问】

一、本案中李某与王某签订的《房屋买卖协议》效力如何？

二、李某无故反悔，王某该如何保障自己的合法权益？

三、透过本案有何启示？

【法律分析】

一、本案中李某与王某签订的《房屋买卖协议》效力如何？

李某与王某之间签订的《房屋买卖协议》，是双方的真实意思表示，不存在胁迫、欺诈等效力瑕疵，具备合同的一般形式要件与实质要件。虽然尚未办理产权转移登记手续，但是依据我国《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，本案中《房屋买卖协议》合法有效，对买卖双方具有约束力。

二、李某无故反悔，王某该如何保障自己的合法权益？

根据我国《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。另外，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，包括履行通知、协助等附随义务。由上述分析可知，《房屋买卖协议》合法有效，且已实际履行，那么作为合同当事人的李某和王某就要受到该合同的约束，双方都应该遵守诚实信用原则，按照协议的约定全面履行合同义务。现李某拒绝协助王某办理房屋过户，属于违约，王某有权要求李某继续履行协议约定，将房屋过户到自己名下，或者要求李某承担违约责任。利用法律手段维护自己的合法权益。

三、透过本案有何启示？

根据我国《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于房屋属于不动产，在房屋买卖中，即使买受人按照合同约定缴纳了购房款，并已住进购买房屋，如果没有及时办理过户手续，仍然会承担一定的法律风险。因此，购房时一定要及时办理房屋过户登记手续，本案中李某就是凭借尚未办理房屋过户登记而故意刁难王某。但是擅自毁约有违诚实信用原则，需要承担相应的法律责任。