买的入住很久的房子，有人说是他的，让我走？？

作者：绿叶上的露珠//居秀律师团队

【案情】

李某在深圳市宝安区以100万元购得一套商品房后，见该房屋的市场价格上涨，便转手以120万元卖给张某，双方签订了书面合同。张某搬进了此房居住，但未办理房屋过户登记手续。后来，李某和张某因其他琐事发生矛盾，李某一气之下，又以130万元价格将该房屋卖给了不知情的刘某，双方到房管部门办理了房屋过户登记手续。李某将120万元房款退还给张某，刘某要求张某搬出该房屋。张某认为双方已签了合同，自己入住该房已很长时间，享有该房的所有权和使用权，拒不退房。刘某与张某发生争执，诉至法院。

【公众疑问】

一、本案中张某是否取得了涉案房屋的所有权？张某与李某签订的涉案房屋买卖合同是否有效？

二、本案中，刘某是否有权要求张某搬出涉案房屋？

三、透过本案，有何启示？

【法律分析】

一、本案中张某是否取得了涉案房屋的所有权？张某与李某签订的涉案房屋买卖合同是否有效？

根据我国《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于本案中，张某购买涉案房屋后并没有未办理房屋过户变更登记手续，所以张某并未取得涉案房屋的所有权。

另外，根据我国《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，即使张某与李某未办理涉案房屋过户登记手续，也不能以此认定两人之间签订的涉案房屋买卖合同无效。

二、本案中，刘某是否有权要求张某搬出涉案房屋？

结合上述分析，由于李某再次将房屋卖给了不知情的刘某，且双方办理了房屋过户登记手续，即刘某取得了涉案房屋的所有权。作为房屋所有权人的刘某可以要求张某搬出房屋。对于张某而言，虽然李某和张某之间的合同有效，但由于涉案房屋的所有权已从李某转移到了刘某，因此，张某已无法再要求李某履行合同而转移房屋所有权给他，只能要求李某承担相应违约责任。

三、透过本案，有何启示？

由于房屋属于不动产，在房屋买卖中，即使买受人按照合同约定缴纳了购房款，并已住进购买房屋，如果没有及时办理过户手续，仍然会承担一定的法律风险。因此，购房时一定要及时办理房屋过户登记手续。否则，可能会出现本案中的情况，出卖人被利益驱动，一房多卖致使买受人遭受重大损失。