房产抵押效力的认定与启示

【基本案情】  

李某是深圳某有限公司的老板，因经营需要急需100万元进货款，经协商，张某同意借给李某100万元，借款期限为六个月，但要李某提供借款抵押。李某的好朋友陈某愿以自己的房产作为李某的借款抵押物，并与张某签订了以房屋作为借款抵押物的合同。

由于经营不善，六个月期满李某无钱归还借款，张某持借款抵押合同找到陈某，要求陈某按合同履行，陈某认为借款人是李某，与自己无关。无奈之下，张某将李某、陈某告上法庭，要求法院判决李某归还借款、陈某承担抵押担保责任。  

【公众疑问】  

一、本案中存在哪几种法律关系？

二、上述涉及到的法律关系法律效力如何？张某的诉求能否得到法院的支持？

 三、透过本案，对此有何启示？

【法律分析】      

一、本案中存在哪几种法律关系？

本案中存在借款合同和房产抵押两个法律关系，具体而言：

1、李某与张某之间达成100万元的借款合议，并签订了借款合同。成立借款合同法律关系；

2、陈某以自己的房产为李某向张某借款100万元作抵押，并与张某签订了以房屋作为借款抵押物的合同。陈某与张某涉及到房产抵押法律关系。

二、上述两种法律关系法律效力如何？张某的诉求能否得到法院的支持？

依据本案的事实来看，李某与张某签订的借款合同是两者自愿达成的，意思表示真实，内容、形式合法，不存在法律规定无效的情形。且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。” 张某与李某签订了借款合同，张某同时提供了100万元的借款，李某也收到了借款，借款合同合法有效，应受法律保护。

另一方面，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法四十二条规定的抵押财产的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”陈某与张某签订的以房屋为抵押物的借款合同，应当依照《中华人民共和国担保法》第四十二条第二款的规定，到县级以上地方人民政府规定的部门登记，未经登记，只能说明抵押合同成立，但合同并未生效。

综上分析，张某诉求李某归还100万元借款能够得到法院的支持。而要求李某承担抵押担保责任，由于房产抵押没有办理登记，不符合法律的规定，房产抵押合同并未生效，因而不能得到法院的支持。

三、透过本案，对此有何启示？

通过本案，让我们知道，房产抵押一定要注意办理抵押登记，只有符合法律的要求，履行了登记手续，房产抵押合同才能发生法律效力。否则该抵押合同是没有生效的。这是法律的强制性规定，即法律明文规定的行为，不管当事人主观上是否愿意，客观上都必须执行的行为。因此，在签订各种合同时，最好请律师严格把关，预防和规避不必要的法律风险，避免造成无法承受的后果。