您用别人的名义买房了吗？房屋挂名购买、登记的法律风险与防范？

【基本案情】  

刘某是深圳一家外贸公司的老板，李某与刘某是相识多年的好友，2014年刘某想买房，李某正打算把户口迁来深圳，需要有一套其为产权人的房屋，所以双方约定，刘某实际出资以李某的名义买房，同年8月购买了位于福田区某小区的一套房屋。双方口头约定，李某挂名，房屋的实际所有权归刘某所有，待李某户口迁过来、产权证下发后，刘某可随时要求办理过户。2015年6月，刘某缴纳了房屋的专项维修基金、物业费等费用，办理了入住手续，同年10月，又花费数十万元对房屋进行装修，并居住至今。

2015年7月2日，李某为刘某出具“关于房屋权属的证明”，再次重申只是挂名。2015年12月，李某告知刘某房屋的产权证已下发，其户口已迁移完毕。于是，刘某要求办理过户手续，但李某却一直拖延。刘某认为，李某的行为侵害了她的合法权益，故起诉要求确认诉争房屋归她所有，并由李某协助办理诉争房屋的产权过户手续。  

【公众疑问】  

一、本案中刘某与李某存在怎样的法律关系？

二、房屋过户登记有何法律效力？如果李某在此期间将该房屋卖给不知情的第三方张某，会产生什么后果？

三、本案中刘某的诉求能否得到法院的支持？透过本案，房屋挂名买卖登记存在诸多法律风险，应该注意什么问题？

【法律分析】      

一、本案中刘某与李某存在怎样的法律关系？

对于本案，刘某是该房屋隐名登记的真实权利人，李某仅是挂名权利人，实际上房屋应归刘某所有。且双方签订的“关于房屋权属的证明”是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定。充分说明印证了这个事实。

二、房屋过户登记有何法律效力？如果李某在此期间将该房屋卖给不知情的第三方张某，会产生什么后果？

一般情况下，办理了房屋过户登记，登记的效果就在于产生物权的公示公信力，即一方面向社会表明物权的存续状态与变更情况，另一方面使社会相信登记所记载的权利人就为真正的权利人，以维护交易安全和效益，保护善意第三人的利益。登记人享有房屋的占有、使用、收益和处分权。如果李某在此期间将该房屋卖给不知情的第三方张某，张某基于对登记结果的信赖而进行的交易且支付了合理对价，并办理了过户登记，那么该房屋就归属有张某所有。而此时作为原本真正的房屋权利人刘某只能向无权处分人李某主张自己的合法权利，要求李某赔偿自己的损失。

三、本案中刘某的诉求能否得到法院的支持？透过本案，房屋挂名买卖登记存在诸多法律风险，应该注意什么问题？

关于本案，刘某提供了双方签订的“关于房屋权属的证明”，这是双方真实意思的表示，李某没有相反的证据加以推翻，且刘某提供缴纳了房屋的专项维修基金、物业费等费用票据加以印证，法院在查明事实的情况下，刘某的主张能够得到法院的支持。最终法院判决确认诉争房屋归刘某所有，李某协助刘某办理该房屋的产权过户手续。房屋挂名登记问题，确实存在很大的法律风险，最好不要这么操作，当遇到这种情况时，实际权利人应当注意保存支付购房款的所有单据及关于房屋权属的证明，当发生纠纷后，这对于主张自己为实际权利人非常重要。