关于房屋租赁合同中违约金的认定

 2012年8月8日，房地产老板李某与某广告公司签订了《房屋租赁合同》，将自己名下所属的房屋出租给某广告公司从事广告业务。合同条款中明确约定年租金为40万元。补充条款约定，每年的12月1日和6月1日各付一次半年租金。另外，合同中还特意约定了在租赁期间，乙方（广告公司）如无正当理由逾期支付租金超过15天的，未超过30天的，每逾期一日，则乙方须按未付租金的3%支付违约金。

2014年12月1日是合同约定的交付租金的时间，但某广告公司未按约定交纳租金。经李某多次催促后，某广告公司仍未交纳。于是，李某向人民法院起诉，要求某广告公司按合同约定支付拖欠的租金20万元及延期支付租金的违约金15万元。

经法院审理查明后，判决某广告公司向李某支付拖欠的租金20万元，关于违约金部分，法院采信了某广告公司的观点，认为违约金过高，酌情判决某广告公司支付违约金3万元。

【公众疑问】  

一、房地产老板李某与某广告公司签订的《房屋租赁合同》是否具有法律效力？

二、房地产老板李某主张依据双方签订的合同要求某广告公司支付相应的违约金，是否具有法律依据？

三、法院认定违约金过高，酌情判决某广告公司支付违约金3万元，是否合理？我国法律对此有何规定？

【法律分析】      

一、房地产老板李某与某广告公司签订的《房屋租赁合同》是否具有法律效力？

在本案中房地产老板李某与某广告公司签订《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫等无效事由，关于违约金的标准也是双方协商的结果，未违反有关法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵守履行。因此，该合同对双方都有法律拘束力。双方都应该按合同约定的事项行使自己的权利，履行自己的义务。

二、房地产老板李某主张依据双方签订的合同要求某广告公司支付相应的违约金，是否具有法律依据？

根据我国《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。且由上述分析可知，房地产老板李某与某广告公司签订《房屋租赁合同》合法有效，关于违约金问题，也是在双方一致同意，达成的共识。现在，某广告公司违反合同约定，已构成违约，李某完全可以依据双方签订的合同要求某广告公司支付相应的违约金。

三、法院认定违约金过高，酌情判决某广告公司支付违约金3万元，是否合理？我国法律对此有何规定？

根据《合同法》第114条规定第2款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 另外，根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
       

当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，法院的判决具有一定的合理性，当违约金过高时，可对违约金作出适当调整，违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，并以补偿性为主。