签订买卖合同买受人应该这么做！！！

 作者：Andy 编辑：居秀律师团队

2016年9月，甲公司与乙公司签订了委托代理合同，合同约定：乙公司有权代理甲公司销售和租赁甲公司某楼盘。乙公司因销售、租赁甲公司楼盘而获得的款项应打入甲公司的账户。甲公司应根据乙公司的销售、租赁业绩向乙公司支付提成。

2016年11月，乙公司法定代表人陈某向市工商局申请成立一家公司，法定代表人仍为陈某。该公司设立后，陈某以A公司为名向王某等数十人销售房屋，并称A公司是甲公司的下属公司，并许诺可以以低于市场价的价格向其销售房屋，但必须先支付房款后签订合同。王某等因价格所诱先后向陈某付款共计1000多万，而陈某则以A公司名义出具收款单，拒绝与其签订买卖合同。此后王某等先后向其催款数次，陈某每次以陈某个人/A公司名义向王某等开具欠条，承认收受房款承诺还款，但拒绝签订合同。2017年3月，王某等因索款无望，以甲公司、乙公司、A公司为被告向法院起诉，要求返还房款。

一、A公司、陈某与王某等购房者之间形成怎样的法律关系？

在本案中，陈某向王某等兜售房屋时，以A公司名义与王某在口头上达成契约进行房屋买卖，王某等向A公司先后交付房款共计1000多万元人民币，在事实上王某等与A公司已形成一个口头的买卖合同。

然而，此后陈某拒绝签订书面合同及转移房屋产权，而王某等向陈某多次要求返回房款，而非继续履行合同。我国《合同法》规定：买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同，标的物是合同之所以成立的不可或缺因素，在房屋买卖合同中的标的物则为房屋。在本案中A公司已经违约，在履行期限届满之前，已以自己的行为（拒绝签订房屋买卖合同并过户房屋）表明不履行主要债务。而王某等作为债权人亦未要求A公司交付标的物，而是要求返回货款，并接受陈某以个人名义开具的欠条，由此可见A公司与王某等的房屋买卖合同关系已经因无标的物交付而结束，代之以的是陈某与王某等的个人债权债务关系。本案中法律关系双方已从公司与个人转变为个人与个人。  

二、甲公司是否应该为王某等的损失承担责任 ？

本案中，甲公司与乙公司签订了委托代理合同，成立代理法律关系。但陈某在与王某等买卖房屋时并未使用甲公司的名义，而是以A公司的名义进行交易，而事实上甲公司从未与A公司签订任何委托合同，这两个公司之前并无任何法律关系。A公司利用王某等的过失，擅自和王某等进行交易并越权收取了巨额房款，其行为系无权代理、越权代理。根据《民法总则》第171条规定：没有代理权、超越代理权的行为未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此甲公司只有追认才能承担责任。

三、如何防范像王某等遇到的此类情形？

当事人在签订买卖合同时应谨慎履行审查义务。买受人在签订大额的买卖合同时，为了保证自己的权益不受损伤，应该对合同相对人进行合理的审查。这种审查包括权限审查和资质审查两个方面，而审查的方式也应以书面证明为主，结合其他方式进行审查，通过认定合同相对人的权限以确保资金的安全。

而在实践中，由于社会关系等多种原因，很多当事人在面对大额交易时因未履行这一义务而最终酿成了经济纠纷，使得自身权益受到了严重损失，不得不花费大量时间精力挽回损失，在浪费社会资源的同时也增加了诉累，而从根源上解决这一问题的办法就是严格履行交易审查，才能避免可能的诉讼。